Mehr als 500 000 Deutsche haben nach einer Studie des Bonner Empirica-Instituts schon Immobilien im Ausland gekauft, jeder Vierte von ihnen ein Apartament, eine Finca oder eine Villa in Spanien.
Die Deutschen sind nicht nur Reiseweltmeister - sie interessieren sich auch für den Erwerb von Auslands-Immobilien. Besonders beliebt sind dabei Häuser in Spanien, Italien oder Frankreich. Doch auch deutsche Urlaubsregionen an der Nord- oder Ostsee sind bei vielen begehrt. Vorteil: Weder Sprachbarrieren noch rechtliche Unklarheiten, wie sie bisweilen beim Erwerb von Auslandsimmobilien bestehen, können sich als Fallstricke erweisen.
Ferienimmobilien: Heimat versus Ausland
Neben den landschaftlichen Reizen vieler Deutscher Regionen sprechen vor allem auch wirtschaftliche Gründe für eine Ferienimmobilie in der Heimat: In klassischen Auslandszielen - insbesondere Spanien - gab es in den vergangenen Jahren drastische Preissprünge. Wer eine Ferienimmobilie im Inland besitzt, hat zudem kürzere Anfahrtswege und kann seinen Ferienaufenthalt ohne großen Vorlauf planen. Die Vermietung des Feriendomizils an andere Urlauber kann zudem die Kosten für den Unterhalt anteilig decken.
Wer eine Immobilie fern der Heimat kauft, sollte auf Nummer Sicher gehen. Besonders wenn es um die Finanzierung geht, ist kompetente Beratung ganz entscheidend. Und allein schon aus sprachlichen Gründen ist oft ein deutscher Baufinanzierer in der Heimat oder auch vor Ort die erste Wahl.
Wichtig ist bei der Finanzierung der Ferienimmobilie ein möglichst hoher Eigenkapital-Anteil. Wer über wenig oder gar kein eigenes Geld für den Ferienhauskauf verfügt, findet im ungünstigen Fall gar keine Bank, die zur Finanzierung bereit ist. Denn für die Bank ist eine Ferienimmobilie in einem fremden Land mit höheren Risiken behaftet: Im Falle der Insolvenz des Käufers kann das Kreditinstitut nicht so einfach die Zwangsversteigerung einleiten, wie das bei deutschen Immobilien der Fall ist. Auch die Beurteilung in Hinblick auf Bauqualität, Werthaltigkeit und Preis einer Immobilie in einem fremden Land ist für eine Bank schwierig. Als Sicherheit kann aber zum Beispiel eine Hypothek auf die lastenfreien eigenen vier Wände in Deutschland dienen.
Eintrag im Grundbuch zur Darlehens-Sicherung
Seit der Liberalisierung des Bankenmarktes in den EU-Mitgliedsländern 1991 können Darlehen aber auch auf der ausländischen Immobilie selbst abgesichert werden. Das kommt besonders Erwerbern von Auslandsimmobilien entgegen, die eine strikte Trennung ihres Wohneigentums in Deutschland von dem ausländischen wünschen. Allerdings ist dabei zu beachten, dass für die Darlehenssicherung dann auch Hypotheken im ausländischen Grundbuch eingetragen werden müssen, einschließlich notarieller Beurkundung. Erfahrungsgemäß sind aber solche Nebenkosten wie Gebühren für Gerichte und Notare meist deutlich höher als in Deutschland
Andere Länder, andere Sitten: Besonderheiten im Ausland
Die Niederlassungsfreiheit innerhalb der Europäischen Union öffnet viele Horizonte. Im Prinzip kann man überall zwischen Finnland und Spanien seinen Traum verwirklichen. Der Kauf einer Immobilie im europäischen Ausland ist heute kaum komplizierter als in Deutschland. Allerdings werden Kaufwillige mit fremden Rechtssystemen und anderen Vorschriften und Gesetzen konfrontiert. So gilt zum Beispiel in manchen Ländern schon eine mündliche Absprache als verbindlicher Vertrag. Bei einem Spontankauf muss man unter Umständen mit einem bösen Erwachen rechnen, zum Beispiel, wenn sich herausstellt, dass man das idyllische Häuschen am Meer gar nicht ausbauen darf.
Wichtig: Eine Vertrauensperson vor Ort
Bei der Suche nach der Traumimmobilie sollte man deshalb rational vorgehen. Nur wer das Objekt seiner Wünsche genau unter die Lupe nimmt und fachmännischen Rat einholt, wird wirklich Freude an seiner Ferienimmobilie haben. Eine Vertrauensperson vor Ort ist ebenfalls hilfreich.
Bauen und Renovieren im Ausland erfordert ein höheres Maß an Organisation - und Zeit. Man muss sich genau über die Bauvorschriften informieren und zuverlässige Bauleiter und Handwerker engagieren. Da ist es wichtig, dass man die einheimischen Gepflogenheiten kennt und die Sprache spricht.
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Tipps für den Immobilienkauf im Ausland
1. Bewahren Sie kühlen Kopf und lassen Sie sich nicht in Urlaubslaune zu einem Spontankauf verleiten. Auch ein scheinbar einmaliges Angebot muss kritisch begutachtet werden. Stellen Sie Vergleiche mit anderen Objekten vor Ort an. Schnäppchen haben meistens einen Haken.
2. Prüfen Sie, ob die Region wirklich Ihren Bedürfnissen entspricht. Wie sieht die Infrastruktur aus? Liegt Ihnen die Mentalität der Menschen? Lässt sich hier wirklich all das realisieren, was Sie sich für die Zukunft wünschen? Wichtig für einen potenziellen Altersruhesitz: Wie sieht es mit der medizinischen Versorgung aus?
3. Informieren Sie sich genau über das Objekt Ihres Interesses. Bei Gebrauchtobjekten sollten Sie prüfen: Hat der Vorbesitzer alle Steuern bezahlt? Gibt es spezielle Bauvorschriften oder Nutzungsbeschränkungen? Sind Aus- und Umbauten überhaupt erlaubt? Wie sieht die Bausubstanz aus? Ziehen Sie zur Sicherheit auch einen Sachverständigen zu Rate.
4. Vergessen Sie in Ihrer Kalkulation nicht die Nebenkosten. Für Gutachten, Notarkosten, Erwerbsteuern und Grundbucheintragungen sollten Sie bis zu 20 Prozent des Kaufpreises rechnen.
5. Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer auch wirklich der Eigentümer ist. Dazu sind ein Grundbuchauszug, meistens aber auch zusätzliche Nachforschungen durch Makler oder Anwälte nötig.
6. Schalten Sie für den Kaufvertrag einen Notar ein, und zwar auch in Ländern, in denen dies nicht vorgeschrieben ist.
7. Ziehen Sie einen Dolmetscher hinzu und lassen Sie diesen besonders die Vertragsbedingungen Wort für Wort übersetzen.
8. Sind Anzahlungen üblich, in Spanien beispielsweise können das bis zu 40 Prozent der Kaufsumme sein, sollte zuerst ein Vorvertrag abgeschlossen werden. Der Verkäufer muss entsprechende Sicherheiten leisten.
9. Bestehen Sie vor Zahlung der endgültigen Kaufsumme auf einer Eintragung ins Grundbuch, beziehungsweise eines entsprechenden Registers. Nur so verhindern Sie, dass das Objekt anderweitig verkauft oder belastet werden kann.
10. Kalkulieren Sie die Unterhaltskosten genau. Ein Objekt, das wegen Pool und Garten ständig gepflegt werden muss, zieht höhere Folgekosten nach sich. Die Immobilie muss auch in Abwesenheit des Eigners betreut werden. Auch für regionale Steuern, kommunale Gebühren und Wasser muss man mitunter erhebliche Kosten einplanen.
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Markus Miller Gründer, Geschäftsführer und Herausgeber: GEOPOLITICAL.BIZ
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